Permasalahan sengketa properti akibat perjanjian pengikatan jual beli (PPJB)
yang tumpang tindih semakin marak terjadi di Indonesia, khususnya pada sektor
perumahan dan apartemen. Permasalahan ini terjadi ketika pengembang atau pemilik
mengikatkan satu objek properti kepada lebih dari satu pihak pembeli melalui
Perjanjian Pengikatan Jual Beli, yang menimbulkan konflik hak dan kerugian materiil.
Perjanjian pengikatan jual beli yang tumpang tindih bertentangaan dengan syarat
sahnya perjanjian dalam pasal 1320 KUHPerdata yaitu dalam hal syarat objek tertentu.
Seharusnya objek perjanjian harus jelas, tunggal, dan tidak sedang disengketakan. Jika
satu objek properti dijual dua kali melalui PPJB, maka PPJB kedua bisa dianggap tidak
sah karena objeknya tidak lagi tersedia secara hukum.
Penelitian ini bertujuan untuk menjelaskan bentuk perlindungan hukum bagi
pihak yang dirugikan akibat PPJB yang tumpang tindih; implikasi hukum terhadap
keabsahan dan kekuatan mengikat dari PPJB ganda; dan upaya hukum yang dapat
ditempuh oleh pembeli pertama dalam mempertahankan haknya.
Penelitian ini menggunakan metode yuridis empiris yang dilakukan dengan
cara mengumpulkan informasi-informasi data primer yang diperoleh secara langsung
di lapangan yang ditujukan kepada penerapan hukum yang berkaitan dengan kasus
dalam penelitian skripsi ini.
Hasil penelitian menunjukkan bahwa perlindungan hukum terhadap pembeli
pertama dalam sengketa PPJB tumpang tindih belum sepenuhnya efektif, karena tidak
adanya sistem pencatatan PPJB yang terbuka dan lemahnya pengawasan terhadap
pengembang. Implikasi hukumnya adalah bahwa hanya satu PPJB yang dapat
dianggap sah secara materiil, yaitu yang dibuat terlebih dahulu dan dilaksanakan
dengan itikad baik. Pembeli pertama memiliki legitimasi hukum lebih kuat dan dapat
menempuh upaya hukum berupa gugatan wanprestasi, pembatalan perjanjian kedua,
permohonan blokir sertifikat, hingga pelaporan pidana terhadap pengembang.
Perlindungan hukum yang maksimal memerlukan reformasi regulasi dan penguatan
peran notaris dan instansi pertanahan dalam mencegah praktik penjualan ganda.
Disarankan kepada pemerintah bersama instansi terkait seperti Kementerian
ATR/BPN dan Dinas Perumahan harus mewajibkan pendaftaran PPJB secara
elektronik dalam sistem informasi pertanahan, menyediakan akses publik terhadap
status perikatan atas objek properti tertentu juga mendorong pengawasan ketat
terhadap developer agar tidak menjual objek yang sama lebih dari satu kali. Juga
bagikonsumen, penting untuk memahami haknya melalui pendidikan hukum
konsumen dan menyertakan klausul pengamanan dalam PPJB, seperti larangan
penjualan ganda dan kewajiban escrow account untuk pembayaran. Terakhir
penguatan posisi notaris/PPAT sebagai gatekeeper agar tidak membuat akta baru atas
objek yang sedang terikat kontrak sebelumnya. Sebaiknya Notaris/PPAT sebelum
membuat perjanjian mengecek keabsahan berkas-berkas yang diterimanya baik secara
materil maupun formil.